Lainan korko verovähennyskelpoisena

Monet suomalaiset muistavat ajan, jolloin asuntolainan korot sai vähentää verotuksessa. Tämä etu on kuitenkin asteittain poistunut, ja vuodesta 2023 lähtien asuntolainan korot eivät ole enää lainkaan vähennyskelpoisia. Mutta tarkoittaako tämä, ettei mikään lainan korko ole enää vähennyskelpoinen? Ei aivan. Käydään tilanne läpi.

Asuntolainan korkojen vähennysoikeuden historia

Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus oli pitkään yksi suomalaisen asuntopolitiikan kulmakivistä. Parhaimmillaan koroista sai vähentää 100 prosenttia pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä ansiotulojen verosta.

Vähennystä alettiin supistaa vuodesta 2012:

2012: vähennys 85 % koroista
2014: vähennys 75 %
2016: vähennys 55 %
2018: vähennys 35 %
2019: vähennys 25 %
2020: vähennys 15 %
2021: vähennys 10 %
2022: vähennys 5 %
2023 ja sen jälkeen: vähennys 0 %

Vuodesta 2023 alkaen oman asunnon lainan korkoja ei siis voi vähentää verotuksessa millään tavalla.

Milloin korkovähennys on edelleen mahdollinen?

Vaikka asuntolainan korkovähennys on poistunut, on tilanteita, joissa lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia:

1. Tulonhankkimislainan korot

Jos olet ottanut lainaa tulonhankkimistarkoitukseen — eli rahan tekemiseen — korot ovat edelleen täysimääräisesti vähennyskelpoisia pääomatuloista. Tämä kattaa esimerkiksi:

Sijoitusasuntolainan korot — Jos olet ottanut lainaa vuokra-asunnon ostamiseen, korot ovat vähennyskelpoisia vuokratuloista tai muista pääomatuloista.
Osakesijoituslainan korot — Laina osakesijoittamista varten, korot vähennyskelpoisia pääomatuloista.
Metsälainan korot — Metsätilan ostoon tai metsänhoitoon otetun lainan korot.

Tärkeää: lainan käyttötarkoitus pitää pystyä osoittamaan. Pidä lainan käyttö erillään henkilökohtaisista menoista.

2. Yritystoiminnan lainan korot

Yritystoimintaan liittyvien lainojen korot ovat vähennyskelpoisia yrityksen verotuksessa. Tämä koskee sekä osakeyhtiöitä että toiminimiyrittäjiä:

Osakeyhtiö: korot ovat yhtiön kulua, joka vähentää verotettavaa tulosta
Toiminimi: korot vähennetään elinkeinotoiminnan tuloksesta

3. Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus

Vaikka tämä ei ole suoraan korkovähennys, on hyvä muistaa, että ensiasunnon ostajat (18–39-vuotiaat) ovat vapautettuja varainsiirtoverosta. Tämä on merkittävä etu: 2 % kauppahinnasta asunto-osakkeissa tai 4 % kiinteistöissä.

Alijäämähyvitys — miten se toimii?

Vähennyskelpoisten korkojen osalta mekanismi toimii näin:

Korot vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista (verokanta 30 %, yli 30 000 eurolla 34 %)
Jos pääomatuloja ei ole riittävästi, syntyy pääomatulolajin alijäämä
Alijäämästä 30 % (ensiasunnon kohdalla 32 %) hyvitetään ansiotulojen veroissa — tätä kutsutaan alijäämähyvitykseksi
Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on 1 400 euroa verovuodessa (+ 400 euroa per lapsi, max 2 lasta)

Huomaa: tämä koskee vain vähennyskelpoisia korkoja (tulonhankkimislainat), ei enää asuntolainan korkoja.

Käytännön esimerkki: sijoitusasuntolaina

Oletetaan, että olet ostanut sijoitusasunnon 150 000 euron lainalla, jonka korko on 3,5 %. Vuoden korkokulut ovat noin 5 250 euroa. Asunnosta saat vuokratuloa 9 600 euroa vuodessa (800 euroa/kk).

Vuokratulo: 9 600 euroa
Vähennettävät korot: 5 250 euroa
Muut kulut (vastike, vakuutus ym.): noin 3 600 euroa
Verotettava pääomatulo: 9 600 - 5 250 - 3 600 = 750 euroa
Vero 30 %: 225 euroa

Ilman korkovähennystä verotettava tulo olisi 6 000 euroa ja vero 1 800 euroa. Korkovähennys säästää siis 1 575 euroa vuodessa. Tämä on merkittävä ero, joka tekee sijoitusasunnon velkavivusta kannattavampaa.

Yleisimmät virheet ja väärinkäsitykset

"Asuntolainan korot saa vähentää" — Ei enää vuodesta 2023 alkaen, jos kyseessä on oman asunnon laina.
"Kulutusluoton korot saa vähentää" — Ei, paitsi jos lainalla on rahoitettu tulonhankkimistoimintaa ja tämä voidaan osoittaa.
"Autolainan korot saa vähentää" — Ei henkilökohtaisessa käytössä olevan auton osalta. Yrityksen autolainan korot ovat yrityksen vähennyskelpoisia kuluja.

Yhteenveto

Oman asunnon lainakorkojen verovähennysoikeus on historiaa. Mutta tulonhankkimislainojen — erityisesti sijoitusasunto- ja osakesijoituslainojen — korot ovat edelleen täysimääräisesti vähennyskelpoisia. Jos sinulla on tulonhankkimiseen liittyviä lainoja, varmista, että hyödynnät vähennyksen verotuksessa. Ja jos harkitset sijoitusasunnon ostoa, muista laskea korkovähennyksen vaikutus tuottolaskelmaan — se parantaa sijoituksen kannattavuutta merkittävästi.